İstanbul genelinde konut piyasası değişen aile yapıları, hane gelirleri ve kredi imkanlarıyla yeniden şekillenirken, gayrimenkul sektörü temsilcileri alıcıların oda sayısından ödün vermeden daha kompakt metrekarelere yöneldiğini vurguladı. Sektör liderleri, mega kentte artık ezbere proje geliştirme devrinin sona erdiğini ve ihtiyaca odaklanılması gerektiğini açıkladı.
Gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşları, megakentteki gayrimenkul eğilimlerini ve önümüzdeki süreçte talep görecek ev tiplerini değerlendirdi. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, Anadolu Ajansına (AA) açıklamalarda bulundu.
Oda sayısı korunurken metrekareler küçülüyor
Satın alma gücündeki değişimin doğrudan daire alanlarına yansıdığını aktaran İNDER Başkanı Engin Keçeli, geçmişte 120-130 metrekare olan 3+1 dairelerin artık 90-100 metrekare aralığında da yoğun alıcı bulduğunu belirtti. Alıcıların önceliklerini deprem dayanıklılığı ve işlevselliğin belirlediğini aktaran Keçeli, şu ifadeleri kullandı:
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
Yatırımcı grubunun alternatif finansal getirilere yönelmesi nedeniyle satışların ağırlıkla barınma odaklı gerçekleştiğini ifade eden Keçeli, şöyle konuştu:
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım ağlarının genişlemesiyle birlikte İstanbul’un dış ilçelerinin de cazibe merkezi haline geldiğini dile getiren Keçeli, kentin mekânsal dönüşümüne ilişkin şunları kaydetti:
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
İNDER olarak 2026 yılını “kentsel gelişim yılı” ilan ettiklerini hatırlatan Keçeli, yeni projelerde sosyal yaşam alanlarının zorunlu hale geldiğini belirterek şu değerlendirmede bulundu:
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
Kira seviyeleri sebebiyle stüdyo ve 1+1 evlerin öne çıktığını belirten Keçeli, yaşam kalitesi standartlarına dikkat çekti:
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Tek kişilik hanelerin artışı talebi yönlendiriyor
KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, İstanbul genelinde talebin konuma ve hedef kitleye göre farklılık gösterdiğini bildirdi. Türkiye’de 2025 yılı verilerine göre ortalama hane halkı büyüklüğünün 3,08 kişiye gerilediğini ve tek kişilik hane sayısının 5 milyon 523 bin 321’e ulaştığını aktaran Yılmaz, şu ifadeleri kullandı:
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Geniş aileler ile uzaktan çalışan kesimler için 2+1 ve 3+1 konutların vazgeçilmez olduğunu hatırlatan Yılmaz, resmi istatistiklerde oda sayısına göre net bir ayrım bulunmadığına işaret ederek üreticilere yönelik şu tespiti yaptı:
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansman şartları ve alım gücü belirleyici rol oynuyor
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, konut ihtiyacının sürdüğünü ancak satışa dönüşme hızını finansman erişiminin belirlediğini vurguladı. Ağustosta ülke genelinde toplam konut satışlarının senelik bazda yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli satışların ise yüzde 7,2 yükseldiğini ifade eden Çekici, şunları söyledi:
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
Piyasadaki eğilimlerin çeşitlendiğini belirten Çekici, alım gücü ile konut büyüklüğü arasındaki dengeye dair şunları kaydetti:
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Gelecek dönemde gelir gruplarına ve hayat evrelerine uygun arzın önem kazanacağını aktaran Çekici, sözlerini şöyle tamamladı:
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
